ตั้งราคาขายที่ดิน-บ้านให้ขายได้ ให้ยึดราคาซื้อขายจริงของทรัพย์แบบเดียวกันในทำเลใกล้เคียงเป็นหลัก แล้วบวกเผื่อต่อรองเล็กน้อย ไม่ใช่ตั้งจากราคาที่อยากได้หรือราคาประเมินราชการอย่างเดียว วิธีง่าย ๆ คือ ดูราคาประกาศขายแถวนั้น ถามราคาที่ขายได้จริงจากคนในพื้นที่ เช็กราคาประเมินเป็นข้อมูลประกอบ แล้วกำหนดราคาต่ำสุดที่รับได้ไว้ก่อนเริ่มประกาศ
ราคาประเมินราชการ ราคาตลาด และราคาประเมินธนาคาร ต่างกันอย่างไร?
| ราคา | ใครกำหนด | ใช้ทำอะไร |
|---|---|---|
| ราคาประเมินทุนทรัพย์ (ราคาประเมินราชการ) | กรมธนารักษ์ | ใช้คำนวณค่าธรรมเนียมโอน ภาษีตอนขาย และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง |
| ราคาตลาด | ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงกัน | ราคาที่ขายได้จริง |
| ราคาประเมินธนาคาร | ธนาคารหรือบริษัทประเมินที่ธนาคารใช้ | ใช้กำหนดวงเงินกู้ของผู้ซื้อ |
ในหลายพื้นที่ราคาประเมินราชการต่ำกว่าราคาซื้อขายจริง แต่บางแปลงก็ใกล้เคียงหรือสูงกว่าได้ จึงไม่ควรนำตัวเลขนี้มาตั้งราคาขายตรง ๆ ส่วนราคาประเมินธนาคารสำคัญมากถ้าผู้ซื้อต้องกู้ เพราะถ้าตั้งราคาสูงกว่าที่ธนาคารประเมินมาก ผู้ซื้ออาจต้องหาเงินสดเพิ่มหรือซื้อไม่ได้
เช็กราคาประเมินที่ดินได้ที่ไหน?
- เว็บไซต์ราคาประเมินของกรมธนารักษ์ ค้นได้จากเลขโฉนดหรือทำเล
- LandsMaps ของกรมที่ดิน ดูตำแหน่งรูปแปลงบนแผนที่และราคาประเมินได้
- สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่
ราคาประเมินยังใช้คำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างด้วย
ดูราคาตลาดของที่ดิน-บ้านแถวบ้านได้อย่างไร?
- ค้นประกาศขายทรัพย์แบบเดียวกันในตำบลหรืออำเภอเดียวกัน จดราคา ขนาด และราคาต่อตารางวา
- จำไว้ว่าราคาประกาศคือราคาที่ผู้ขายตั้ง ราคาที่ขายได้จริงมักต่ำกว่าหลังต่อรอง
- ถามผู้ใหญ่บ้าน เพื่อนบ้าน หรือคนที่เพิ่งซื้อขายในละแวกว่าขายกันจริงเท่าไร
- เทียบปัจจัยที่ทำให้ราคาต่างกัน เช่น หน้ากว้างติดถนน ถนนลาดยางหรือลูกรัง ไฟฟ้า น้ำประปา รูปแปลง ความเสี่ยงน้ำท่วม และผังเมือง
- สำหรับบ้าน ดูอายุบ้าน สภาพ พื้นที่ใช้สอย และสิ่งที่ต่อเติม
คำนวณราคาที่ดินต่อตารางวาอย่างไร?
1 ไร่ = 4 งาน = 400 ตารางวา และ 1 งาน = 100 ตารางวา ตัวอย่างสมมุติ ที่ดิน 1 ไร่ 2 งาน 50 ตารางวา = 400 + 200 + 50 = 650 ตารางวา ถ้าแปลงคล้ายกันในละแวกขายกันราว 3,000 บาทต่อตารางวา ราคาตลาดคร่าว ๆ คือ 650 × 3,000 = 1,950,000 บาท จากนั้นปรับขึ้นลงตามจุดเด่นและจุดด้อยของแปลง
ควรเผื่อราคาต่อรองเท่าไร?
ไม่มีตัวเลขตายตัว ผู้ซื้อมักขอต่อราคา จึงควรเผื่อไว้พอประมาณ แต่อย่าเผื่อมากจนราคาตั้งสูงกว่าตลาดชัดเจน เพราะคนจะเลื่อนผ่านไปโดยไม่ทักเลย กำหนด "ราคาต่ำสุดที่รับได้" ไว้ในใจ และตกลงให้ชัดว่าใครจ่ายค่าโอนและภาษีส่วนไหน เพราะมีผลต่อเงินที่คุณได้รับจริง
เงินที่ผู้ขายได้รับจริงคิดอย่างไร?
เงินสุทธิ = ราคาขาย − ภาษีและค่าธรรมเนียมส่วนที่ผู้ขายรับผิดชอบ − หนี้จำนองที่ต้องปิด (ถ้ามี) ค่าใช้จ่ายตอนโอนคำนวณจากราคาประเมินและระยะเวลาถือครอง ดูรายละเอียดที่ ขั้นตอนการโอนและค่าใช้จ่าย
เมื่อไรควรปรับลดราคาขาย?
- ประกาศมาสักระยะ เช่น 1–2 เดือน แต่แทบไม่มีคนทัก
- มีคนทักและมาดู แต่หลายคนบอกตรงกันว่าแพง
- แปลงหรือบ้านคล้ายกันในละแวกขายได้ในราคาต่ำกว่า
ถ้าคนไม่ทักเลย ลองปรับรูปและข้อความก่อน (วิธีถ่ายรูปและเขียนประกาศ) แต่ถ้ามีคนดูแล้วไม่ซื้อเพราะราคา การลดครั้งเดียวให้เห็นชัดอาจดีกว่าลดทีละน้อยหลายครั้ง และอย่าลืมแก้ราคาทุกช่องทางให้ตรงกัน
อยากรู้ว่าราคาที่ตั้งมีคนสนใจไหม ทำอย่างไร?
ลองลงประกาศกับ DayOneLand แล้วดูว่ามีคนทักมากน้อยแค่ไหน แพ็กเกจเริ่ม 100 บาท อยู่บนเว็บ 90 วัน ผู้ซื้อติดต่อคุณโดยตรงทาง LINE หรือโทรศัพท์ เราไม่ใช่นายหน้าและไม่เก็บค่าคอมมิชชั่น เริ่มลงประกาศ
หมายเหตุ: บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไปเพื่อการศึกษา ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย ภาษี หรือการลงทุน อัตราค่าธรรมเนียม ภาษี และระเบียบราชการอาจมีการเปลี่ยนแปลงได้ ก่อนตัดสินใจควรตรวจสอบข้อมูลล่าสุด กับสำนักงานที่ดินในพื้นที่ องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น หรือหน่วยงานราชการที่เกี่ยวข้องอีกครั้ง
